Tag: BĐS

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê

Chọn mua chung cư để cho thuê phải loại trừ ngay lập tức những dự án chậm tiến độ và ưu tiên chọn dự án giao nhà ngay và được trả tiền chậm. Nếu định đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê thì cần tránh chọn tài sản mà phải bỏ thêm vốn để sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại vì sẽ làm kéo dài thời gian khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê và thu lợi nhuận.

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê

Ngoài việc chọn bất động sản (BĐS) cho thuê có vị trí đắc địa, nhà đầu tư còn cần lưu ý đến quy mô của dự án, tiến độ đưa vào khai thác, có dịch vụ khép kín chất lượng cao và chỉ dùng đòn bẩy tài chính trong ngưỡng an toàn.
Chuyên gia cho biết, BĐS không chỉ là kênh trú ẩn an toàn, có thể nhìn tận mắt tài sản mà còn là loại sản phẩm đặc biệt khi có thể khai thác cho thuê dài hạn, mang lại lợi nhuận ổn định. Ông Nam cho rằng, nhà đầu tư cần áp dụng 5 bí quyết dưới đây để đầu tư BĐS cho thuê đạt hiệu quả cao.

Chọn BĐS cho thuê có vị trí đắc địa

Vị trí tốt thể hiện qua việc BĐS đó có thể kết nối hạ tầng giao thông xuyên suốt đi nhiều hướng trong đô thị, gần bệnh viện, trường học, siêu thị, chợ, khu thể thao, giải trí, thương mại… Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý, chỉ nên chọn BĐS nằm trong khu vực có thị trường cho thuê sôi động. Tại các đô thị phát triển, vẫn có nhiều khu vực có cư dân đông đúc nhưng lại không phù hợp để cho thuê hoặc có giá thuê thấp. Chọn được vị trí tốt có thể xem là yếu tố quyết định 50 – 60% sự thành công của suất đầu tư BĐS cho thuê. Vị trí là yếu tố quyết định khá nhiều đến việc vì sao nhà này đắt khách thuê, nhà kia lại không có ai đến trọ.

Chọn BĐS cho thuê nằm trong dự án có quy mô lớn hoặc khu vực có mật độ dân số cao

Nếu BĐS cho thuê là chung cư, dự án có càng nhiều căn hộ thì càng dễ cho thuê vì dễ thu hút được các dịch vụ hình thành trong tòa nhà. Quy mô lý tưởng của dự án chung cư để đầu tư là 500 – 1.000 căn hộ, có số nhân khẩu trung bình là 1.500 – 3.000. Nếu BĐS định đầu tư là nhà phố hoặc biệt thự thì cần chú trọng đến quy mô của khu dân cư hiện hữu. Khu phố có mật độ dân càng cao thì khả năng cho thuê càng tốt. Quy mô lý tưởng của nhà liên kế hoặc biệt thự là nằm trong khu vực có nhiều nhà cửa và sầm uất.

Chọn BĐS đã hoàn thiện, có thể cho thuê ngay để tăng hiệu quả đầu tư

Chọn mua chung cư để cho thuê phải loại trừ ngay lập tức những dự án chậm tiến độ và ưu tiên chọn dự án giao nhà ngay và được trả tiền chậm. Nếu định đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê thì cần tránh chọn tài sản mà phải bỏ thêm vốn để sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại vì sẽ làm kéo dài thời gian khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê và thu lợi nhuận.

Chọn BĐS có môi trường sống tốt, dịch vụ khép kín và chất lượng cao

Không chỉ khách thuê là người nước ngoài mới đòi hỏi khắt khe về môi trường sống và tiện ích. Hiện nay, ngay cả khách thuê người Việt cũng ngày càng có những yêu cầu cao hơn. Các chuyên gia nước ngoài, những người trẻ có thu nhập cao khi đi thuê nhà luôn muốn các dịch vụ được mang đến ngay tận cửa nhà hoặc tốc độ phục vụ phải nhanh, cộng đồng xung quanh văn minh, môi trường sống trong lành.

Không vay hoặc chỉ vay để đầu tư BĐS cho thuê trong ngưỡng an toàn, dưới 30%

Nếu mua nhà nhằm mục đích để ở thì có thể vay 50 – 60% giá trị căn nhà rồi trả góp dần. Tuy nhiên, đầu tư BĐS cho thuê sẽ có tiêu chí vay khắt khe hơn. Nếu muốn dùng đòn bẩy tài chính trong trường hợp này thì không nên vay quá 30% tổng giá trị tài sản. Công thức này có thể được hiểu theo 2 cách. Cách thứ nhất là nếu muốn đầu tư một căn nhà giá một tỷ đồng thì chỉ vay 300 triệu đồng. Cách thứ hai là nếu tổng tài sản của nhà đầu tư có 3 tỷ đồng (bao gồm cả BĐS sắp đầu tư) thì có thể vay ở ngưỡng 900 triệu đồng. Với tổng giá trị tài sản 3 tỷ đồng thì nhà đầu tư có thể khai thác cho thuê đạt mức trả nợ gốc và lãi vay an toàn.

Theo Diễn đàn nhà đất

Cẩn trọng khi thuê nhà để tránh mất tiền oan

Cẩn trọng khi thuê nhà để tránh mất tiền oan

Một lãnh đạo sàn giao dịch BĐS tại khu vực Hoàng Mai, mảng cho thuê bán lẻ thường không được các môi giới “mặn mà”, vì giá trị hoa hồng thấp. Bù lại, tần suất giao dịch thành công của thuê nhà ở riêng lẻ, chung cư dự án cao gấp nhiều lần mua, bán. Ở mảng này, từng xảy ra đủ chuyện “khóc, cười” của người đi thuê nhà khi gặp chủ nhà “rởm”.

Cẩn trọng khi thuê nhà để tránh mất tiền oan

Cẩn trọng khi thuê nhà để tránh mất tiền oan

Những trường hợp khách “méo mặt” vì không tìm hiểu tính pháp lý của BĐS, hoặc pháp nhân thực sự của chủ sở hữu trước khi giao dịch vẫn tồn tại như mặt trái của thị trường.
“Lĩnh đủ” vì thiếu hiểu biết

Chuyện thuê nhà không hợp đồng được xem là phổ biến xưa nay đối với những ai từng học tập, làm việc ở Hà Nội nhiều năm trước. Thanh toán ngay khi dọn tới ở, “chốt” công tơ điện là quy định bất thành văn ở bất cứ khu trọ tập thể nào. Mọi chuyện suôn sẻ, chủ nhà thấu hiểu cảnh khổ đi thuê thì không sao. Nhưng đa phần “ác mộng” đều xảy ra với người đi thuê (sinh viên, người lao động ngoại tỉnh) do khách thiếu hiểu biết, không cẩn trọng trong quá trình giao dịch.

Nhỏ thì tiền điện, tiền nước luôn theo giá “tùy hứng” của gia chủ. Lớn thì đủ mọi quy định ngặt nghèo về thời gian đóng, mở cửa khu, bạn bè người thân tới thăm… Đáng lo nhất, tâm thế mỗi “Thượng đế” đều sẵn sàng… ra đi bất cứ khi nào chủ nhà “trái gió, giở trời”.

Chị Lan, thuê một căn phòng khép kín tại Định Công (Q. Hoàng Mai) than: “Mới chuyển đến đây chưa đầy 3 tháng, chủ nhà yêu cầu phải rời đi trong tuần tới, với lý do khó chịu vì tiếng ồn (!)”, dù họ đã cho thuê 3 năm nay. Cái khó cho người thuê xuất phát từ việc hai bên không ký kết hợp đồng thuê một cách chi tiết. Thay vào đó, chỉ là thỏa thuận miệng về giá thuê, tiền điện, nước, sinh hoạt, gửi xe… Rất nhiều trường hợp người thuê phải đóng tiền trước 3 tháng (thậm chí 6 tháng), nhưng bên A (cho thuê) không đả động tới hợp đồng. Dẫn tới việc chủ nhà dễ dàng tự ý “đuổi khách” (có trả lại tiền) vì lý do chủ quan lẫn khách quan. Điều gây phiền toái cho khách thuê là thời gian, công sức tìm kiếm một chốn “an cư” tạm thời khác.

Hiện tại, tìm kiếm những thông tin cụ thể, hữu ích về các sản phẩm nhà ở cho thuê không khó khăn lắm. Tuy vậy, bên cạnh những phương tiện thông tin chính thống, có cả các tờ giấy dán trên cột điện, bờ tường, thậm chí trong nhà vệ sinh công cộng, với nội dung: tìm người ở ghép; có phòng cho thuê giá rẻ bất ngờ, chung cư mini cho thuê, nhà cấp 4 tìm người thuê…

Không “vơ đũa cả nắm”, nhưng việc lọc chọn thông tin để sử dụng là cần thiết để tránh rắc rối phát sinh. Bởi đây là hình thức quen thuộc của nhiều trung tâm nhà đất chuyên kiếm tiền bằng cách lừa đảo sinh viên, những người mới sinh sống ở Hà Nội 1-2 năm (thông qua việc thu tiền dẫn khách đi xem 50 – 100.000 đồng/lần). Lời khuyên, người tìm thuê nhà hãy sử dụng các phương tiện thông tin như website, báo in để loại bỏ phần nào nguy cơ trên.

Một lãnh đạo sàn giao dịch BĐS tại khu vực Hoàng Mai, mảng cho thuê bán lẻ thường không được các môi giới “mặn mà”, vì giá trị hoa hồng thấp. Bù lại, tần suất giao dịch thành công của thuê nhà ở riêng lẻ, chung cư dự án cao gấp nhiều lần mua, bán. Ở mảng này, từng xảy ra đủ chuyện “khóc, cười” của người đi thuê nhà khi gặp chủ nhà “rởm”.

Nỗi lo “chính chủ”

Chị Lan, nhân viên bán hàng siêu thị tại Q.Cầu Giấy, thuê một căn hộ khép kín gần 40m2, từ 2 tháng trước trong một ngõ đường Xuân Thủy, với giá thuê 6 triệu đồng/tháng. Chị Lan đóng trước 3 tháng tiền nhà cho ông B chủ BĐS đứng tên trong hợp đồng, nhưng chủ nhà lại “qua mặt” khách, không công khai sổ đỏ. Cách đây một tuần, Chị Lan phải khăn gói lên đường vì chủ nhân thực sự của căn nhà tìm tới thu tiền thuê của ông B (!).

Khôn ngoan và am hiểu rõ về luật BĐS, anh Nam tìm được một căn hộ chung cư 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh với nội thất đầy đủ ở Q.Đống Đa, với giá 12 triệu/tháng, thanh toán 1 năm/lần. Quá vui mừng vì tìm kiếm được căn hộ theo đúng nhu cầu và giá cả hợp lý, anh quyết định làm hợp đồng và thanh toán ngay. Tuy nhiên, trong quá trình làm hợp đồng, anh yêu cầu được xem giấy tờ căn hộ, chủ nhà có vẻ lúng túng và biện bạch là để ở quê chồng, có điều kiện sẽ gửi bản photo cho anh sau.

Theo kinh nghiệm bản thân, anh Nam e ngại, việc làm hợp đồng thuê căn hộ được hoãn lại. Sau 1 tuần, “chủ nhà” đó lại chính là khách thuê cũ, đến hạn thanh lý hợp đồng mới và quyết định “làm liều” cho thuê lại để trục lợi. Cái “bẫy” giá rẻ không sập được, vì người đi thuê thực sự hiểu biết và… dừng đúng lúc.

Chuyện đất đai nhà cửa vốn dĩ quen thuộc với mỗi người dân Việt từ lâu nay. Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở cũng không còn xa lạ với những người quan tâm tới địa ốc. Nhưng nhận thức của đại bộ phận khách thuê nhà vẫn chỉ dừng ở mức…”vỡ lòng”. Cộng thêm sức ép quá cần gấp nhà trọ, “Thượng đế” dễ tự đưa mình vào “bẫy”.

Theo Diễn đàn nhà đất